Economia | Investimento em imóveis em dois capítulos (capitulo II)

Financiamento imobiliário é um mal necessário, porem devera ser adotado para sair do aluguel, ou com uma oferta muito boa. Hoje em dia o imóvel já não tem a valorização do passado, quando existia alta taxa de inflação.

Cuidado para não assinar proposta de compra e não antecipe pagamentos (sinal), antes de cunsultar uma instituição financeira, para saber se o imóvel esta em condições de ser financiado, o prazo para efetivar o financiamento. É importante também analisar as formas de pagamento, prazo, valor das prestações, sua estabilidade no emprego etc. Se for possível consultar um técnico em documentação ou um advogado.

O juro cobrado no financiamento imobiliário fica em torno de 1% ao mês, com exceção das linhas de credito para as famílias de baixa renda. Ainda tem o custo do seguro.

Um financiamento imobiliário demora em média 60 dias. Mas alguns bancos vêm facilitando para o comprador com a carta de crédito, onde o mutuário aumenta o poder de compra, porque praticamente torna uma compra a vista, com isso consegue um preço melhor de compra.

Todo pagamento antecipado do financiamento devera ser analisado a sua viabilidade, quando se tem à cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial), não é vantagem quitar porque ele devera pagar o total do saldo devedor, e se continuar pagando normalmente ao final do contrato o saldo é quitado pelo próprio FCVS. Caso o mutuário não tenha a cobertura desse fundo, então deverá quitar o quanto antes, ou antecipar o pagamento.

Hoje com a economia estabilizada, o mutuário pode fazer um planejamento domestico ao adquirir um imóvel por meio de financiamento, e saber qual a prestação que ele poderá assumir (avaliando a sua estabilidade no emprego). Os juros cobrados pelos bancos limitado no máximo em 12% para o Sistema Financeiro da Habitação. Alguns contratos podem ser negociados abaixo desse patamar de juros.

O FGTS poderá ser usado na compra ou construção de um imóvel residencial, mas para isso deve seguir algumas normas que são: o comprador não possua contrato de financiamento de imóveis do SFH no país, não pode ter imóvel próprio na cidade onde exerça sua principal atividade, nas cidades limítrofes desta, ou local da sua residência e tenha no mínimo três anos consecutivo ou não de vinculo com o FGTS.

A entrada de um financiamento imobiliário é de 40% do valor total, e o gasto com documentação como: certidões negativas tanto do vendedor quanto do comprador, cartório, ITBI e registro da escritura Esse gasto podem atingir 5% do valor do imóvel.

Como o FGTS é remunerado a 3% ao ano mais TR, é importante que o mutuário use o Fundo de Garantia na entrada do financiamento ou amortização.

A carteira Hipotecaria por usar recursos próprios pode ser mais flexível, quanto ao valor e prazos do financiamento do que o SFH, porem a taxa de juro fica entre 14% e 16% ao ano, é bom lembrar que a taxa do SFH fica no máximo em 12%. Obs: Nesta linha de financiamento o FGTS não poderá ser sacado.

O Sistema Financeiro da Habitação é a forma mais econômica de adquirir um imóvel através de um financiamento, com juros de 12% ao ano e ainda poder usar o fundo de garantia por tempo de serviço como entrada, amortização e também quitar o saldo devedor. Esta linha limita o valor do imóvel em R$ 300 mil, o financiamento em R$ 150 mil e o prazo em 20 anos

A prestação deverá ficar entre 20% e 30% da renda familiar, que será determinado pelo banco. Fica a critério do banco e do mutuário qual a tabela de calculo da taxa de juro, que pode ser a Tabela Price ou pelo Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

Como garantia o banco faz a hipoteca do imóvel, e se houver inadimplência, entra na justiça, toma o imóvel, o qual vai a leilão e depois de todo o processo e pagamento de todos encargos, se ainda sobrar recursos essa diferença vai para o mutuário.

O Sistema Financeiro Imobiliário é uma linha de credito recente no mercado, onde os contratos prevêem alienação fiduciária do imóvel, substituindo a hipoteca. Isto é, o banco fica com mais segurança, porque até a quitação nesse sistema o imóvel é propriedade do banco o qual empresta ao mutuário, e três meses de atraso (inadimplência) já da direito ao banco de reaver o imóvel. A capitação desse recurso é feita pelos bancos através de títulos com lastros imobiliários, vendidos para investidores brasileiros e estrangeiros

Quanto ao uso do FGTS, prazo, limite de financiamento e taxas esta linha de credito acompanha as regras do SFH. Mas quando ultrapassa os limites do valor do imóvel acima dos R$ 300 mil e R$ 150 mil de financiamento, devera seguir as normas da Carteira Hipotecaria no que se refere a juros e FGTS.

Carta de Crédito FGTS Individual, é um produto da Caixa Econômica Federal para famílias com renda bruta até 12 salários mínimos. Devem cumprir algumas normas para usar esta linha de credito que são: valor máximo do imóvel R$ 62 mil. E o financiamento limitado a R$ 40 mil e os juros 8% ao ano.

Poupança de Credito Imobiliário (PCI) é uma linha onde o comprador recebe uma carta de crédito após poupar durante um determinado período.

Contrato de gaveta não tem valor jurídico, porque não é oficial, ele da brecha para uma série de problemas. Muitos compradores aceitam esse risco porque não tem condições de fazer o financiamento nas condições atuais de mercado. Obs. Consulte um técnico em documentação ou um advogado para não levar uma surpresa desagradável.

A proposta de compra de um imóvel deverá ser bem analisada antes de assinar. É importante que este contrato (Proposta de Compra) tenha uma clausula de devolução do sinal caso o banco não aprove o financiamento por problemas alheios à vontade do comprador.

Reajustes
- Plano de atualização Monetária (PAM), o reajuste é mensal e não tem limite máximo de comprometimento de renda em contrato.
- Plano de equivalência Salarial tem reajuste anual conforme a categoria profissional.
- Plano de comprometimento da renda (PCR), ele determina o limite de comprometimento da renda, o saldo devedor é corrigido todo mês.
- Pelo índice da caderneta de poupança (TR), onde o saldo devedor ao final do contrato era coberto pelo (FCVS).
- PES, o reajuste é anual.