Economia | Condomínios

Condomínio é um conjunto de bens imóveis, tanto na horizontal como vertical que tenham áreas comuns como: corredores, escadas, coberturas, ruas, jardins etc. A área privada é a unidade de cada proprietário que são os apartamentos, casas, sobrados ou uma vaga de garagem. O condômino tem pleno direito a sua unidade autônoma e é responsável tanto pela área privada como a manutenção e organização das áreas comuns, que é de uso coletivo.

Condômino é o morador (proprietário ou inquilino) do imóvel.

A administração pode se dar através:
- Auto Gestão é decidida em assembléia pelos condôminos onde os próprios condôminos fazem a administração, normalmente a prestação de contas é mensal.
- Administradora é uma empresa prestadora de serviços que administra o condomínio, para que isso ocorra devera ter aprovação em assembléia pelos condôminos. A Administradora não tem direito ao voto, deve acatar todas as deliberações das assembléias e se possível prestar contas mensalmente.

É importante que seja mantido um equilíbrio entre receita e despesas, evitando ficar no vermelho (saldo negativo em caixa), fazer manutenção em geral do prédio para se preservar o patrimônio e cumprir todas as normas de segurança, civis e previdenciárias.

Sindico é o representante legal do condomínio, inclusive em juízo, sua função é a gestão do condomínio. É eleito em convenção, a qual determina o prazo do mandato, o mandato pode ser de até dois anos, não podendo exceder este prazo, porem pode se reeleger. A convenção tem o poder de limitar o tempo do mandato, inclusive a sua destituição.

O sindico pode ser o próprio condômino eleito em convenção, ou contratar uma pessoa física ou jurídica para exercer o cargo. O valor da remuneração deve ser estabelecido e aprovado em assembléia.

O cargo de sindico é uma tarefa difícil, quando esta determinado a fazer uma boa gestão, ele deverá ser um líder nato, saber lidar com todas as situações do dia a dia, pois haverá muitas cobranças, algumas justas e outras sem fundamento, será muito visado e devera ter jogo de cintura.
- É ele quem deve cumprir e fazer cumprir o regulamento interno e a convenção;
- Fazer a administração interna da edificação;
- Representante legal do condomínio, inclusive em juízo;
- Responsável pela assembléia do condomínio e devera prestar contas aos condôminos;
- Todos os documentos do condomínio deverão ser guardados por cinco anos;
- Aplicar multas conforme determina a lei;

Subsíndico é a pessoa que na ausência do síndico assume todas as responsabilidades e obrigações do síndico, sua eleição deve ser prevista em convenção.

Conselho consultivo ajuda e opina na solução dos problemas do condomínio, deve ser composto por três condôminos, eleito por até dois anos em assembléia, o qual pode ser eleito.

A destituição do sindico, subsíndico e dos membros do conselho só poderá ocorrer através da assembléia geral, e o quorum será estabelecido em convenção. Quando não tem data marcada para convenção condominial, poderá ser convocada para esse fim especifico, os mesmos poderão ser destituídos com votos de dois terços dos condôminos.

Convenção de condomínio é um conjunto de normas que regem o condomínio, conforme as normas legais, a qual deve ser aprovada em assembléia pelos proprietários, representados no mínimo por 2/3 das frações ideais.

Regulamento interno são as normas internas que regulam os condomínios, onde todos que estejam envolvidos direto ou indiretamente como os condôminos, inquilinos, funcionários etc deverão cumprir essas normas, o qual deve ser aprovado em assembléia geral.

Fração ideal é a parte proporcional à unidade autônoma sobre as áreas comuns e do terreno, a qual é determinada pela área útil. Todas as obrigações, responsabilidade, peso do voto e o valor do condomínio são proporcionais à fração ideal.

Área de Uso Comum são compartilhadas por todos os condôminos como corredores, salão de festa, jogos, hall social etc. Estas áreas são regidas pela Convenção de Condomínio Interno, que devera seguir as normas legais em vigor, a qual é registrada em Cartório e registro de imóveis. É importante que o condômino tenha em mão uma copia do regulamento, para que conheça todos os seus deveres e obrigações, para cumprir e cobrar as irregularidades junto ao responsável que é o sindico.

Área Privativa é a área particular e individual de uma unidade em um condomínio.

Área Útil é a área particular e individual de uma unidade, descontando as paredes.

As normas de segurança deverão ter atenção especial do adimistrador ou sindico, porque o não comprimento implica em multas, podendo até ser interditado o edifício. Então fazer as manutenções periodicamente nas instalações elétricas, hidráulicas, gás, limpeza da caixa d'água, etc. Devera ter um sistema de pára-raios, porta corta-fogo, saídas de emergência, deposito para lixo etc.

Construções, reformas ou modifições das áreas internas e privativas deverão seguir o estabelecido na legislação especifica para a edificação, desde que não comprometam a estrutura do prédio e não perturbe os outros condôminos. Qualquer alteração nas áreas de uso coletivo só poderá ocorrer com aprovação dos proprietários. A legislação não permite qualquer alteração na fachada do condomínio, sujeito à penalidade de multa e ainda ter que voltar ao original. É bom lembrar que as redes e grades de proteção para se evitar acidentes podem ser instaladas. Então antes de começar qualquer reforma ou modificação consulte o regulamento, a convenção para não ter problemas futuros.

Animais de estimação quanto a sua permissão, devera estar previsto no regulamento interno ou convenção.

Horários - Somente os condôminos através da convenção, regimento interno ou assembléias é que tem o poder de estabelecer os horários do uso dos salões de jogos, festas, piscinas, playground, mudanças etc.

A garagem quando é privativa não costuma dar problema, porem quando a garagem é de uso comum para se evitar problemas futuros é importante que a convenção determine as regras mais importantes que são:
- O veiculo devera estar identificado com um selo, mesmo estacionado, a identificação deve ficar visível.
- Se vai ter vaga de garagem para visitantes e como será feito o controle.
- As normas de segurança deverão ser observadas.
- Se o regulamento permite a locação da garagem para terceiros.
- Se será permitido lavar os autos na garagem etc.

Piscina - A convenção ou o regimento interno é que devem definir as regras para a utilização, segurança, manutenção, exame medico, uso por visitantes, horários etc.

Receita e despesas deverão ser informadas aos condôminos, através de balancete contábil aprovado pelo Conselho Consultivo. O valor da arrecadação deve ser estabelecido em assembléia devendo cobrir os custos apurados.

Fundo de reserva é uma arrecadação regulada pela convenção, que incide somente sobre os proprietários, ficando os inquilinos desobrigados deste encargo. Esse fundo é destinado somente para emergência, se o fundo for usado no período em que a unidade estiver locada, devera ser coberto pelo inquilino.

Despesa ordinária é pago pelo proprietário ou (inquilino Art. 23 Lei. 8245 de 18/10/91) quem esta habitando a unidade, que são:
- Salários e encargos dos funcionários.
- Limpeza, conservação e manutenção do condomínio.
- Pequenos reparos, contas de luz e água das áreas comuns.
- Manutenção periódica dos elevadores.
- Seguro contra incêndio.

Despesa extraordinária é pago pelo proprietário (desobrigando o inquilino Art. 22 Lei 8.245/91) que são:
- Pintura externa em geral.
- Constituição do fundo de reserva.
- Instalação de equipamentos de lazer e segurança.
- Indenização referente a processo anterior a locação.
- Paisagismo e decoração.

Pagamento por previsão é uma forma de pagamento antecipado do condomínio, a qual é feita uma estimativa para um período pré-determinado e aprovada em assembléia, porem se a despesa for maior quer a receita, poderá haver um rateio extra.

Rateio Extra é quando a receita é inferior as despesas em um período pré-determinado, então poderá haver um rateio extra para pagamento das despesas ordinárias ou extraordinárias. O proprietário ou inquilino deve acompanhar o destino do recurso (rateio) para ver quem deve assumir esse pagamento.

Reajuste somente a assembléia tem o poder de reajustar as contribuições dos condomínios, não tem nenhuma lei ou tabela para esse fim.

Atraso no pagamento gera multa de 2% mais juros de mora de 1% ao mês e correção monetária.

Multas é um meio de tentar educar através da punição dos condôminos, que não fazem o uso correto das áreas comuns ou que de alguma forma infringir as regras estabelecidas em convenção do seu regulamento interno. O sindico é o responsável por todo o processo de cobrança da multa, a qual será destinada ao condomínio.

Assembléia é a reunião dos condôminos para analisar e votar assuntos de interesses comuns (não pode infringir as leis em vigor) e são três os tipos de assembléias para deliberação da edificação a seguir:

Assembléia Geral Extraordinária é convocada pelo síndico ou no mínimo 1/4 dos condôminos, e as deliberações serão aprovadas pela maioria dos presentes com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária tem a finalidade de fazer a prestação de contas do exercício que esta se encerrando, analisar e aprovar as verbas para as despesas do próximo exercício a qual é realizada uma vez por ano, é importante a participação de todos os condôminos, pois o que for aprovado em assembléia devera ser cumprido.

Assembléia Geral Especial em alguns casos específicos poderão ser realizadas quando ocorrer sinistros graves, alienação do imóvel por problemas na edificação.

Procuração é um instrumento público no qual uma pessoa nomeia e constitui outra pessoa como seu procurador a qual pode ser ilimitada (geral) ou limitada (especifica).
- Procuração (geral e ilimitada) confere o poder para o nomeado representá-lo em seu nome como vender, participar das assembléias, votar, comprar, doar, administrar, ceder, transferir etc.
- Procuração (especifica e limitada) confere o poder para o nomeado representá-lo em uma ou mais tarefas especificadas na procuração. O inquilino na ausência do proprietário poderá participar das assembléias e votar somente as despesas ordinárias, mesmo não sendo seu procurador.

Quorum para que possa ser realizada e ter validade, a assembléia devera ser representada por um numero legal mínimo de condôminos.

Para se viver bem em condomínio a pessoa devera saber respeitar o seu vizinho, o sindico e funcionários, respeitando o regulamento do condomínio em fim cumprir todas as suas obrigações, zelar pelas áreas comuns e privativas, participando ativamente das assembléias e dando a sua contribuição para o bem estar e a harmonia de todos os condôminos. Se todos agirem desta forma este condomínio será um paraíso.